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法律讲堂20211018买房买出闹心事(26:27)法律讲堂购房合同案例文字版

2021-10-19 22:27    来源:
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案例一,小两口与假房主签购房合同,付定金后被房主告知房子不卖了,小两口起诉索赔;案例二,丈夫将妻子借给朋友帮买房,朋友去世,妻子却要还房贷,甚至被银行起诉。两起案件都因买房买出了麻烦事,那么两场纠纷又会如何收场?更多精彩尽在本期节目。

《法律讲堂(生活版)》20211018买房买出闹心事

小两口与假房主签购房合同,付定金后被房主告知房子不卖了。另一起案例中,丈夫将妻子借给朋友帮买房,朋友去世,妻子却要还房贷,两起案件都是因买房买出了麻烦事,那么两场纠纷又会如何收场?买房买出闹心事至即将播出。观众朋友。

大家好,欢迎收看《法律讲堂》,都说安居方能乐业,对很多人来说,房子意味着安定和归属感,承载着对幸福生活的期待,能如愿买上房子那可是大喜事儿,但您知道这买房也能买出闹心事儿吗?到底是啥闹心事儿呢?请先随我走进第一个案例,2019年盛夏的一天,一个30出头的孕妇拽着一个六十多岁的阿姨急三火四的进了派出所,孕妇指着阿姨大喊说,他是个诈骗犯,快把他抓起来。阿姨瞬间急红了脸,急忙变白,说,我没有骗人,请警察同志查明事实,还我清白。民警见状,赶紧分别向他们了解情况。孕妇说,她叫王月,今年32岁,她和丈夫陶峰想要换套房子,一直在找合适的房源,恰好遇到了同一个小区,叫蔡红梅的阿姨正在卖房。经过沟通,房子的面积和价格都很合适,夫妻俩就跟蔡红梅签订了购房协议,并交了1万元定金。谁知道没过几天,蔡红梅突然变卦,说房子不卖了。王月随即认为蔡红梅是个骗子,所以就拖着她来派出所报案了。民警了解到,两个人虽然签订了《售房协议》,但房子还没有过户,王月也还没付完全款。这1万元定金,蔡红梅同意按照合同约定双倍返还,这说明蔡红梅并没有占有定金的故意,也就构不成刑事犯罪。但看到王月情绪激动,民警怕出事儿,还是耐心的劝慰她说,这个阿姨确实不诚信,但买房是买个高兴,咱不能强买强卖。王月听了跺着脚说,不行不行,这房子他必须卖给我。都说强扭的瓜不甜,这菜阿姨都不想卖房了,王月为啥非要买呢?这事儿,王月也有难处。原来王月和丈夫是大学同学,刚毕业就结了婚,两个人都是从农村出来的,家境一般,两家父母掏空了积蓄,才给小两口在城郊买了一套《一居室的小房子》。一晃七八年的时间过去啦,两个人的工作逐步稳定,经济条件也越来越好。更令人欣喜的是,今年5月份,王悦怀孕了。

怀孕这件事让王月夫妇感到高兴极了,为了迎接新生命的到来,王月夫妇决定换套大一点的房子。可是买房不是件容易的事,王月夫妇连续看了好几天,也没有找到合适的房源,就在两人准备放弃的时候,他们看到了蔡阿姨的售房广告。蔡阿姨家比王月家足足大了两倍,而且采光通透,布局合理,虽说售价300万有点儿超出预算,但只要把现在的房子卖掉,以小两口现有的积蓄,再加上公积金贷款也能负担得起,这买房呀,毕竟是大事儿。为了保险起见,王月提出看一下房产证,没想到房产证上的名字叫王潇潇,不叫蔡红梅。这蔡阿姨解释说,王潇潇是自己的女儿,正在国外学习,卖房的事儿他可以替女儿做主。与与时差关系,王月没能立即和潇潇通上电话,但蔡阿姨给王月看了之前的《租房协议》,所有的协议都是蔡阿姨作为代理人签字。小两口当天就跟蔡阿姨签订了购房合同,并交了1万元定金,约定20天后支付50%的首付款,剩余50%在房子过户当天支付,并约定付完全部房款后交付房屋。

为了按期交上房款,他们暂时借住在朋友家,把自己住的房子挂牌出售。很快有人出价80万要买这套房子,所以说比市场价格低了七八万元,但王月着急出手,对方又可以立即付全款,所以王月很痛快的就把房子卖了。看着买房的首付款凑齐了,王悦夫妇松了一口气,一想到马上就能搬进大房子住,两人心里美滋滋。几天后,丈夫出差了,王悦独自带着银行卡找蔡阿姨交钱,不想蔡阿姨却告知了王悦一个令她难以接受的消息,房子不卖了。王月不敢相信自己的耳朵,感觉是天旋地转,自己的房子已经卖了,蔡阿姨却毁约了,自己和丈夫以后住哪儿?王月想找个说理的地方,而差异也不愿被当成骗子,这才出现了我们案件开头两个女人来到派出所的那一幕。

王月身为孕妇,一边说一边委屈的掉眼泪,确实让人同情。那蔡阿姨到底为什么要毁约呢?据诧异说,女儿潇潇这几年一直在国外上学,并且准备在国外定居,房子一直空着也是浪费,女儿就委托妈妈把房子租出去,可几任租客对房子都不爱惜,于是蔡阿姨就想把房子卖了,一劳永逸。想他房子不知啥时候才能卖掉,阿姨就没提前跟女儿说,而是直接发布了售房信息,在收了房月1万元定金后,他才把这件事情告诉了女儿,谁知道女儿根本不同意,女儿说,现在房价一直看涨,几年下去肯定就翻番儿了,家里又不缺钱,应该把房子留着增值。恰一觉得女儿说的有道理,卖房的事儿是自己太欠考虑了,所以呀,他才向王月提出房子不卖了,定金双倍返还。民警跟王月说,本案属于经济纠纷,既然房子确实不卖了,可以考虑去法院诉讼解决。

很快,王月夫妇一纸诉状将蔡阿姨告上了法庭,要求蔡阿姨向他们支付合同价款30%的违约金,也就是90万元。可蔡阿姨认为,这件事虽是自己没遵守约定,但90万元违约金太高了,应当调整。双方各说各话,法院会如何判决?这就是我们今天的法律点,违约金数额的调整。在签订合同时,我们常常会设置违约金条款,其目的是一旦发生违约行为,守约方就有权通过主张违约金来弥补自己的损失。这种设定在一定程度上能维护交易安全。根据案件发生时适用的《合同法》第114条之规定,当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金。过分高于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现行有效的《民法典》第585条对上述条款进行了文字调整及当事人可以约定一方违约时,应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加约定的违约金。过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。也就是说,一般情况下,违约金是按照合同约定支付的,但是如果违约金过分高于或者低于实际损失的,可以依据当事人的请求进行调整。但凡中法院经审理认为,蔡阿姨出售女儿的房产既没得到事先授权,也没得到事后追认,导致合同无法履行,他于应当承担违约责任,支付违约金。王月虽成为了买房低价卖掉了自己的房子,但是通过何种方式来筹款,这都是王月的自主选择。所以呀,因为急于买房筹款而产生的相关损失,不能向蔡阿姨主张。鉴于从签订合同到蔡阿姨毁约前后不到20天时间,综合本案原告的付款金额,被告明确表示不履行合同的时间以及房产价格走势等因素,法院依据被告蔡红梅的主张,违约金过高的请求,最终确定王月主张的违约金数额应属于明显高于因为被告违约给其造成的损失,故法院对违约金数额予以了调整,判定为10万元。庭审结束后,身在大洋彼岸的王潇潇通过视频的方式替母亲向王月道歉,并表示立即将违约金和定金支付给王月。

此时的王月也即将成为母亲,她不愿意再去为难一个上了年纪的母亲,她和丈夫商定尽快去寻找新的房源,毕竟新生命即将降生的喜悦能冲散所有的不愉快,在刚才的案件中,他也因为违约承担了相应的责任。但在接下来的这个买房引发的纠纷中,女主人公甜甜认为自己根本就没有违约,但却被判令承担巨额清偿责任。这是怎么回事儿呢?请看第二个案例,为帮朋友买房子,丈夫答应让有购房资格的妻子与朋友假结婚,贷款三百多万用于购置学区房,同时将该房产抵押给银行做担保。顺利买房后,丈夫与妻子复了婚,不想两年后妻子竟被银行起诉还房贷,银行称这个贷款时田健和刘天明是夫妻关系,所以田健应该承担还款责任。那么,丈夫的那位朋友究竟去了哪里?面对两百万元的剩余房贷,夫妻俩又该怎么办呢?买房买出闹心事《法律讲堂》正在播出。2018年春的一天。

丈夫曹波突然对妻子甜甜提出离婚,甜甜毫无防备,哭的是梨花带雨。曹波今年32岁,比甜甜大五岁,小两口结婚四年多来,关系一直很好,还有一个三岁的女儿,一家三口是其乐融融。丈夫怎么会突然提出离婚的请求呢?曹波解释说,她不是要抛妻弃女,只是为了帮朋友一个忙,两个人需要办个假结婚手续而已。这是什么样的朋友,让曹波不惜和妻子假离婚来帮忙呢?原来呀,需要帮忙的是曹波的铁哥们儿刘天明。这刘天明的爱人在几年前病逝了,留下一个年幼的儿子,一年多前逃过一家三口约刘天明父子俩去郊游。曹波忙着在树林旁帮妻子拍照片儿,没注意到女儿正蹒跚着往水塘边跑去,随着咕咚一声,女儿掉进了水塘里,说是迟,那是快,正在水塘边准备钓鱼的刘天明一个猛子扎进水里救起了孩子。

听闻孩子没事儿了,甜甜当场就给刘天明跪下了,感谢他救了孩子一命。之后,曹博一直想找机会感谢刘天明,可刘天明却说都是兄弟,举手之劳,不用客气,无论如何也不接受曹伯两口子的重谢,为此呀,陶波夫妻俩一直是感恩不尽,而眼下,刘天明主动找曹波帮忙,曹波无论如何都不能拒绝了。丈夫曹波告诉甜甜,刘天明的妻子去世后,他为了挣钱到处出差,四海为家,一直是租房住,儿子也在老家,有老人抚养,孩子眼见要上学了,刘天明手头也有一些积蓄,他决定买套学区房,好把孩子接过来接受好的教育。但直到准备买房时,刘建明才发现,虽然攒够了首付款,却没有买房的资格,因为在当地买房需要交满两年的社保,而刘天明之前一直没有交社保的概念,孩子夏天就要入学了,现在去补办手续显然来不及,刘天明很自责。在和刘天明喝酒的过程中,曹波无意间提到妻子甜甜缴纳社保的年限符合买房的要求,刘天明一听立刻请求曹波帮帮他,并提出让曹波与甜甜假离婚,再让甜甜与自己假结婚,以解决他的燃眉之急。那么甜甜会同意吗?甜甜平时就很听丈夫的话,而曹波又反复做工作,说主要办一下手续而已。当刘天明买完房子,两人就复婚,甜甜十分信任丈夫,也相信刘天明的人情,纠结了一番后就同意了。手续办的很顺利,在曹波与甜甜领了《离婚证》之后,甜甜当天就有刘天明办理了结婚登记手续。接着刘天明就和某银行签订了《抵押借款协议》,贷款三百多万用于购置学区房,同时将该房产抵押给银行做担保。因为买房要借用前进的购房资格,所以房子的登记手续就先办在了刘天明和田健两个人名下,两个人都在合同的抵押人一来签了字,办完手续后,两个人又迅速拿着早就拟好的离婚协议书办理了离婚手续,协议书约定房产归刘天明所有,剩余贷款由刘天明自行偿还。为了给朋友一个更切实的保障,刘天明还主动提出对离婚协议进行公证,因为房子要过户到刘天明个人名下,相应的抵押人也变更成为了刘天明本人。

这一系列操作进展迅速。在与田健复婚的当天,曹波还感慨说,刘天明真是靠谱,但是老练中道就这样,曹波和甜甜的生活又回到了正轨。一晃两年多的时间过去了,夫妻俩几乎把这件事给忘记了,谁知道两年后发生的一件事,却如同给这个家庭炸了一记闷雷,甜甜竟然收到了法院的传票,起诉婷婷的是刘天明。办理贷款的银行。银行称,刘天明半年前就陆续出现逾期还贷的情况,这两个月更是分文未还。鉴于贷款时甜甜和刘天明是夫妻关系,所以甜甜应该承担还款责任。书中的内容让曹波和甜甜都愣住了,这个刘天明到底搞什么鬼?陶博立即给刘天明打电话,却没有人接,曹波按照苏州的电话气急败坏的打给了银行的联系人,质问他们为什么不去找刘天明要钱,可电话那头的回复却让曹波差点惊掉下巴,银行的人告诉他,据他们了解,刘天明已经去世了,这曹波跟刘天明是铁哥们儿,刘天明去世,曹波怎么一点都不知道呢?原来呀,两年前曹波工作调动被派到了外地工作,两年间,他虽间歇回来,但基本都是陪孩子,老婆没有约刘天明见过面,没想到两年不见,刘天明竟然去世了,这刘天明去世了,谁来照顾他年幼的孩子呢?陶波夫妇顾不上处理被起诉的事儿,赶紧去了刘天明家。见到了刘天明悲痛欲绝的父母,陶博士才知道,这几年刘天明只顾拼命挣钱,忽视了身体。去年开始市场行情不景气,刘建明的事业是急转直下,房贷从半年前就开始出现了逾期,没想到雪上加霜的事儿发生了,投资的钱又都赔光了,他急火攻心,突发心梗,抢救无效去世了。

面对两个悲伤的老人,曹博不忍心再向他们提收到法院传票的事儿,他安慰妻的甜甜说,当时刘天明在离婚协议里特地写明了贷款由他个人负担,还进行了公证,剩余的贷款应该跟甜甜没有任何的关系。那么,曹波夫妻的想法能够成立吗?这就是我们今天的法律点,离婚协议中债务的约定是否对债权人有效?在夫妻双方离婚过程中,除了分割财产,通常也会约定债务的分配。如果双方约定离婚后婚内所付的债务由一方独立承担,那债权人是否就不可以向另一方主张还款了呢?根据案件发生时适用的婚姻法司法解释二,第25条之规定,当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。该解释第26条同时规定,夫或者妻一方死亡的,生存一方应当对婚姻关系存续期间的共同债务承担连带清偿责任。这也就是说,夫妻双方离婚时对债务如何承担的内部约定只对双方有效,并不能对抗债权人。如果夫妻一方去世,债权人可以继续向生存一方主张还款。最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释一、第35、36条对上述规定进行了文字调整。第35条第一款规定,当事人的离婚协议或者人民法院生效判决、裁定、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的,债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。第36条规定,夫或者妻一方死亡的,生存一方应当对婚姻关系存续期间的夫妻共同债务承担清偿责任。我们回到本案法院经审理认为,贷款发生于田健与刘天明婚姻关系存续期间,刘天明申请贷款时,将与田健共有的房产进行抵押,权健以抵押人的身份签字,应当认定该笔贷款系基于夫妻双方共同的意思表示,应当按照夫妻共同债务处理。虽然田倩与刘天明离婚后,银行同意将抵押人变更成为刘天明个人,但这仅是为了配合变更房屋权利人登记,并不代表着放弃对甜甜的债权。

最终法院判决甜甜仍要对这笔共同债务承担还款责任,在他还款后,基于离婚协议的约定,可以向刘天明的继承人追偿。拿到判决书的曹波和甜甜傻眼了,这近两百万元的剩余贷款可怎么还呢?就在小两口着急的时候,刘天明的父母主动找到了他们,老人咨询了律师,得知可以申请法院将刘天明的这套房子拍卖了,因为抵债等处理好房子的事儿,他们就给孩子转学回老家,这应该也是儿子刘天明的遗愿,陶波夫妇激动的不知道该说什么好,他们决定业务时间,就去看望两位老人和孩子,如果不是两位老人明事理,这笔巨额债务可能要成为他们一生的负累。观众朋友们,今天的两个案件虽然各不相同,但却揭示了一个共不同的道理,民事活动必须依法依规今天第一个案例,卖女儿的房子明明应该是女儿来做主,但母亲蔡红梅却先斩后奏,擅自签订了一份根本无法履行的买房合同,最终付出了高额违约金的代价。在第二个案例中,曹波夫妇明知刘天明没有购房资格,却帮她瞒天过海,用假结婚、假离婚的方式来帮助朋友,结果是让自己背负上了近两百万元的债务,教训惨痛。

可见呀,树立规则意识,遵纪守法从来都不是一句空话,每一个行为都需要在法律的规范和指引下进行,以此来确保自己的合法权益不受侵犯。好,感谢您收看今天的《法律讲堂》,下期节目再见。抑郁妻子怀疑丈夫中为寻死,他打开了家中的煤气引发爆炸。另一起案件中,男子创业失败与跳舞轻声造成交通瘫痪,两人的结果都是自杀不成又面临刑事处罚,那么他们到底触犯了什么?对轻生也害人,下期播出。

来源:央视

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