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今日说法20210602恶意第三人(27:55)南京栖霞区苏先生买拆迁安置房被骗

2021-10-20 09:59    来源:
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苏先生现在居住的房子是6年前陈先生卖给他的,但是在两年前陈先生将房子过户给了庞先生,而苏先生一直被蒙在鼓里。因为房屋的性质是拆迁安置房,在2015年按照不满5年不能上市交易的规定房子是办理不了过户手续的。现苏先生将陈先生与庞先生一同告上法庭。经过调查,法院认定两被告恶意串通,损害了实际买房人苏先生的合法权益。

《今日说法》20210602恶意第三人

夫妻买下了房子,却遭人堵门掉了口罩,全是纹身了,今晚上到我这边来,就是拿着他的这个房产证,房子一住五年,房本上却不是自己的名字,好像我,我是不是这个房子就归我了,那我付出的我怎么办?他要是合法了,那我又不合法了,我怎么办?一套房子,两个房主,还有个案外第三人假设如果他是一个善意的第三人,他通过正常的市场交易,他支付了这个房子的对价,那么这个时候他的权利更要得到保护,他也是受害者了。质证,调查最初的房主法官如何循证办办呢恶意第三人《今日说法》即将为您播出,现在开庭南京市栖霞区人民法院栖霞人民法庭根据《中华人民共和国民事诉讼法》第134条的规定。

今天依法公开开庭审理原告与被告前程确认合同无效纠纷案。这里是江苏省南京市栖霞区人民法院的庭审现场,画面右上角穿蓝色衣服的就是本案的原告苏先生,旁边是他的代理律师,他打这场官司就是为了房子。原告按照双方签订的协议内容、付款时间及付款进度,履行了相应的付款义务。被告一应当按照约定将房屋过户给原告。案子的被告有两名是画面左下角中间戴眼镜的男子和右边的那位,那么你认为你们俩之间牵扯的这个买卖可能是以上的,有效的就是我跟方。是有点。说话的,戴眼镜男子姓陈,他是本案的第一被告,旁边的先生姓庞,是本案的第二被告,作为狼人。已经尽到了谨慎审查的意义与之间,合同的签订不承担合同签订过程中有恶意当中的信息,观众朋友您好,欢迎收看《今日说法》这起官司呢是在2020年的年初打的,原告苏先生现在居住的这套房子是六年前被告陈先生卖给他的,但是两年前,被告陈先生把房子过户给了另外的一位被告庞先生。好几年间,原告苏先生一直被蒙在鼓里,这房子到底是怎么回事儿?这就是。这就是打官司的那套房子,也是苏先生现在的家,旁边站着的是他的妻子。

事情发展到这一步,夫妻俩心有不甘,我觉得我彻底就崩溃了,就这几年,我们为了这个房子真的是就哪怕后期制造的房子出事了,又付了这个钱,我们还努力在挣,我觉得就是被骗了,我担心的是什么,就是最后我们钱给了,房子也没有了,这个是最担心的,桌上摆着的是购房合同、房产证、土地证,但现在这两证似乎在法律上已经不算数了,因为房子已经有本案的第一被告陈先生,也就是原房主过户给了第二被告庞先生,对,他16年3月份左右把这些东西都给我们了,那么我们觉得这个东西在我们手里面就是一个保障了,就没有想其他的了。我买房的时候不知道后期有这些风险,我只知道我是满五年才能去过户,原来当初这夫妻俩买这套房子的时候,因为房屋的性质是拆迁安置房,按照不满五年不能上市交易的规定,房子在2015年是办理不了过户手续的,所以他们手上权证的名字仍是原房主,也就是本案的被告陈先生。等于你买的时候你是知道这个房子是短信,也拿不到房产证。对对,那为什么选择买这个房子呢?因为当时那当时买的房子之后你自己没有担忧吗?当时还真没想,也也说说实话也不清楚这种情况,后来出了事之后了解了才知道相同的情况,虽然现在因为房子归属的问题,一家人处境尴尬,但回想起当初买房的光景,夫妻俩说还是开心的,毕竟买房子是人生的大事儿。苏先生和妻子都是外地人,在南京打工,他们说房价高,本来也没敢想买房的事儿,但是孩子大了,要上学了。当时我们买这个房子主要是考虑孩子上学,因为我们老家在农村嘛,然后我们夫妻两人在城里面打工,就是不想让孩子就是跟,就是做留守儿童还是想带在我们身边上学。这一片儿都是集中建设的。拆迁安置房,房子多,价格低,选中目标,小两口就开始了看房之旅,他们说自己的目标很清晰,要找总价在50万左右的房子中介领着看了一圈,他们就相中了这一套,68.1吧,好像68个平方吧,总共应该协议价格是52万,但是这种房子比市场价就正常,就是有房子的,就是这种上面吧,稍微便宜那么一点点,便宜那么一点点,但通过十十几万,对不对,十几万便宜的不少房子看中了。接下来他们说中介提出了约房东过来谈谈,他戴个眼镜,斯斯文文的,因为当时交流的时候也很就各方面交流的都挺好,我觉得就是买这个也就晚五年以上才能过户嘛,也没有什么太大的风险。见过面之后夫妻俩一商量,决定签下买房合同,下次决心除了聊的好之外,他们说最重要的是对方答应了自己提出的付款方式,因为我们条件挣的钱不够,然后我们就提出来,跟他是分几次去付这个房款,然后他同意了,当时我们还很庆幸遇到了好的房子,遇到了好的房东这样子,因为大家也是年轻人,当时真的对他充满了感激,真的按照双方协商合同定下来了,付款的事项写的很清楚,双方已经约定了房屋的总成交价款呢是52万元,具体的付款方式呢是2015年7月4日2万元,8月6日23万元,12月28日十万元,2019年的8月8日支付10万元,最后的房屋尾款呢是双方约定是7万元,在过户之前将房屋尾款一次性支付清楚,我们自己的话大概10万块钱左右,十万多一点,然后其他的因为前面是前期是一共35万嘛,其他的都是父母还有爷爷主要他爷爷爷爷给了7万一套房子,三代人出钱,最终凑够了第一笔要付的35万钱打过去了,房主把房子的两证给了他们,当然名字还是原房主的,紧接着他们就开始装修,再接着2016年一家人就搬了进来,夫妻两个人商量好了,按照我们的想象去创的,从最基本的毛坯,然后一步一步到现在成型,这个样子就很开心,那个时候就觉得有了一个家,南京城市太大了,我们有了一个家这样子,然后我们一家围在桌子里面吃饭,那个就觉得很幸福,对。孩子如愿。上了附近的小学,夫妻俩早出晚归,他们说日子是辛苦,但是过得有奔头。2017年,2018年,后面的几笔房款他们都如约打给了陈先生,本以为日子就能这么一直过到2020年,也就是房子可以过户的那一年的,然而接下来发生的事儿,他们完全没有想到他是怎么说,一般人就是掉了,头上全是纹身的,来了七八个人,七八人到我这边来,就是拿着他的这个房产证说我那里面什么意思呢?

我这房子已经被我买了,他我不管。苏先生说当时那几个人手上拿的房产证没给他看,自己也没敢要着看是真是假并不知道,但人家既然找上了门儿,肯定是出事儿了,他说自己赶紧给卖他房的陈先生打电话,但是他在电话里听到的是这个,您已开通来电提醒业务,您的来电信息将会转发到他的手机上,这时房东的电话关机,而那几个人呢撂下了一句话,让他们尽快搬家,扬长而去了,心里面就是什么感觉,担心,失望,恐惧,很复杂,心情说不出来,这夫妻俩急坏了,他们说想着房子是通过中介买的,就再去一趟中介问问吧,中介讲了说这个事情,说了说你找我们没有嘛,我也不知道这个事情,当时对方卖房挂在他把房子挂在中介我这边,然后你需要房源,我提供给房源,说他其他的事情我不管了,我还是早就死了。房主找不到,中介也没办法,但他住在这儿,人家找他却很容易。很快电梯里就贴满了原房主的照片,上面写着《欠债还钱》,明天带工具砸门,当时这个位置的话,这个就是在公司早晨那个告诉你去拿钱的那个纸张什么的。好到这里苏先生夫妻俩相信了之前那帮人所说的,大概是房东欠了人家的钱,拿房子去抵债了。

那那个滋味真的不好讲,怎么讲,然后那个时候我们真的很担心,对,因为买这个房子是我们可以说是三代人的所有心血,所有的钱,可能对于一般家庭来讲,这几十万没有什么,但是对我们这种普通农村家庭来讲,这个真的是一笔不小的财富,所有的血汗钱从出事儿开始,房主就找不着,而对方手上房产证的真假始终让这两口子心里不踏实,一商量决定去找律师,就这一个没有,中间还有一样给他出去了,然后就对方就是,然后就是当时我们买房的时候他把这个房产证什么乱七八糟的关于房产的这套房的时候也都给我了,苏先生说,房子已经付了45万,只剩下最后的7万元尾款了。

按照合同,这笔钱应该在过户时付清,但是眼前别说过户,原房主连人都不见了。夫妻二人说现在最关心的就是这房子到底它是谁的,律师向法院申请了调查令,去了房产部门,我们发现这个产权已经变更到这个第三人就是安排人的名下了,我们我们当时就觉得心里面也咯噔一下,我买卖的手段已经过户到第三人名下了,那么这个第三人他是不是一个善意的第三人,那肯定不存在,他都没有上门看房,我现在分享给你听,就是说第一个可能,如果他是一个善意的第三人,那这一个案件的难度就特别大了。房子如果过户到善意的第三人名下,那么他基本上不能再购物回来给你了,对我们当事人来说,正常的离他似乎是挺遥远的,因为当时他他很朴素,他就觉得我付了钱,我实际在居住使用,这就是面试我的,他不管你后来什么一房两卖,什么是产权登记在别人名下,按说办理房产过户,应该有房主拿着房产证去办,但是土地证和房产证明明都在苏先生的手上,那么这个户是怎么过的呢?从房产部门的记录中可以看到,是原房主陈先生先将之前的房产证进行了挂失,补办了新的房产证,然后过户给了庞先生,而且新的房产证已经生效,这也就是说,现在这套房子是属于那位庞先生的,跟苏先生夫妻俩没有关系了,好像我我是不是这个房子就不归我了,那我付出的我怎么办?他要是合法了,那我又不合法了,我怎么办?

自己花了钱住了四五年,眼瞅着可以过户了,现在房子却成了别人的了,然后他的个子复杂就不在干什么呢?这个第三人,他是不是一个善意的第三人,假设如果他是一个善意的第三人,他通过正常的市场交易,他支付了这个房屋的对价,那么这个时候他的权利更要得到保护,他也是个受害者了。如果我们把房子把他要回来,那这个善意第三人他得到什么呢?他也什么都没得到。

如果庞先生是善意第三人,他是房子合法的产权人,那么他的利益会得到保护,那苏先生一家最多就只能拿着当初的合同要求卖房的陈先生返还房款,但是五年时间过去了,房价早已经不是当初的房价,他当时房价是52万,现在的市价大概在130万,其实已经发了两个两个小跟头了,所以现在的当时他是没这个钱,没这个经济能力去买现在的130万的房子。

那位庞先生购房是善意还是恶意,怎么证明是关键,这也就是案子最难办的地方,有一点夫妻俩怎么也想不通,那就是这个庞先生都没来看过房子,怎么就会买了房子呢,因为你怎么证明他没有到你家里面人来看过房子呢?我心想我确实他没有来过呀,我那我又怎么去证明呢?就是当时也挺困难的,就没有底,这个案子就是没有底,除此之外,律师还发现了一处不合理,从房管部门的记录上看,这套房屋的买卖价格是73万,时间是2019年,对比同一时间同一地点的此类房屋市场价格在130万元左右,就是我们认为很关键,就是它有没有支付对价的房款,你能查询到这个小区的二手房的房价大概在130万上下浮动有125的,也有135~140的,那么我们一般取个中间值,你只要在130上下浮动,我们认为你是符合实价本来就后来我们通过在这个房产交通调出的这个答案,看到他当时写的价格是七十几万,我们认为这个是明显低于十家,这是恶意。而后苏先生正式向南京市栖霞区人民法院提起了诉讼,将原房主陈先生和县房主庞先生一同列为被告。

2020年1月份,我院受理了一起原告苏某与被告陈某和庞某的确认合同无效纠纷男子这个的是原告起诉要求确认两被告就位于我区马群街道花港路九号小区的某幢房屋的房屋买卖合同无效,并要求将这个房屋恢复登记至被告陈某名下。法院受理案件后,通过法院的办法联系到了被告陈先生。你好,陈你好,哪位?你好,我这边来其他区法院就上次那个那个案子我有这个7月份的担保人家肯定会借钱给我的,那你按照你的意思就是双方事实上是这个房屋买卖的协议书是作为借款合同履行的一个担保,那那你签的这个按照你说的是借款合同,你把房子也交付给对方,那这个作为担保,他已经过不了,我给人家都说了,那我就确认我的房子也不知,那我也就交付给对方,让他让他去住,等到是,那你到底约定了,那你们约定了这个钱到底什么时候还呢?大概一年呢,这一年让我这个钱房产以后我就是把这个房屋买卖。陈某在电话中提出,当初房子并不是卖给苏先生夫妻二人的,是向他们俩借钱,房子是作为抵押让他们暂住的,等钱还清了,房子还是要收回来的。这和苏先生夫妻俩的说法是有天壤之别的,我觉得讲话太太没有那个了,太假了。我们的家庭收入不足以我去借款给他,而且我们是陌生人,从来没有见过的陌生人,我为什么要借钱给你?

白纸黑字的购房合同写着哪来的借款一说呢?双方各执一词,事情到底怎样呢?法官开庭审理这起案件,这是法庭实时录像,他认为你们两个签署的合同是有效的,要求把这个房子恢复登记到原来你的名下,你对他这个提出的这个诉讼请求是一个什么想法,你表达一下就可以了,一直没有用就是不认可原告提出的诉讼品,那么你认为你们两个之间签署的这个买卖合同是有效还是无效呢?就是我跟是是你教的什么人?原告不认可被告的说法,被告对原告提出的诉讼请求也持否定态度。为了证明不是恶意购房,第一被告陈先生和第二被告庞先生向法庭提交了房屋买卖和过户手续。审阅中,法官发现房屋的价格有问题,从双方签署的买卖合同来看,当时这个房屋的过户价格是七十四万余元,但是两被告在庭审中向法庭陈述,他们房屋的实际交易价格是110万元,这个交易价格和房产局备案的这个买卖合同价格明显不一致。对于这个问题,在法庭上,被告方代理律师说出了一个三角债的故事,一被告成陷入案外人反向被法院执行承认为清偿执行款项,向提出愿意以防紧张但不愿意接受不成,就像很慢的被告提出的意见,在解决其余代表之间的全部全部债务,包括已进入执行的80万元借款本息以及尚未提起诉讼的30万元借款本息,本案不承担,不承担合同签订过程中有恶意相关的信息,被告庞某以贷被告陈某偿还对外债务的形式来支付房款,也就是这110万元,我不需要实际支付给卖方陈某,直接帮助陈某向外偿还对外的债务,他们三个其实是一个三角债的东西,对,三个人是三角债,当天的庭审到此结束,陈鹏两位被告关于房款问题说的是不是真的呢?这关系到买房的恶意与否,在庭审过后,法官找到了案外人戴先生,核实三人债务的真实性。这个老大跟我大概说一下,就是你们就在执行过程中,就是用这个商量这个三方这个这个这个抵债,这个这个是一个什么样的过程,就是。

房买了房子答应给我的钱在房屋买卖之前他们是认识的,是吧?那是谁提出来通过这种方式的角度来。他要买房子,就是他要买房子,他正好要买房子呢,他这房子看过来好不好,她老公100人。戴先生表示三方之间确实有债权冲抵支付房款的事情,按照他的说法,第二被告庞先生确实是想买房子,但是法官发现这里面还有一处不合常理的地方,本来的原告苏某事实上从2015,16年开始一直长期居住在这个房屋里面,如果说被告庞某购买这个房屋,势必会与原告苏某见面,如果双方发生了这个房子已经出售的情况下,按照通常的理解,庞某应该不会再去购买这个房屋。那么庞先生买房时,陈先生到底带没带他去看过房子呢?电话中他是这么说的,你你也没有陪同他上门去看房子吗?我没动,他去看了,然后因为我在一个二楼二楼,然后我就上号看看,我这里不太好,这个呢这种情况,庞某表示,他上门之后呢看到了房屋,房屋内有人居住,但是没有与房屋内的居住人核实身份,也没有询问他居住在这里的理由,这个本身就不合常理。按说自己出了钱,买了房子,房子里住着陌生人是怎么也不可能不管不问的。这么看来,房子到底是怎么买的,要画个问号。如果说被告庞某明知暗示房屋已经出售给原告苏某的情况下,又没有履行作为一般买房人相应的审慎的义务,并且之际支付相应的对价,那么他这种行为就存在与被告陈某恶意串通,损害原告苏某的利益。

为了证明自己确实看过房子,并不是恶意买房,庞先生向法院提交了两张照片,他说这是自己当时上门看房时拍摄的照片的话,就是当时他们提供给法院的一个我们家卫生间的一个内景的一个照片,然后你可以看到就是我们家当时这个角落的话是没有放置物架的,然后包括我们这个地砖的颜色跟我们家也不一样,包括这边这个这个墙这边的话我们是有做一个这样的挂毛巾架的也没有这些,它这个里面是挂钩,跟我们家完全不一样,所以只能说他们提供的是虚假的一个证明。

至此,庞先生买房的过程变得越来越蹊跷,法官再次要求他说明购房款的款项,这次他改了口,上次是我在庭审中听错了,上次的陈述不准确,应该以今天的陈述为准,现在明确这110万的房款,其中45万是我跟戴某之间债权债务抵消。另外,在过户以后,我在2018年12月4日当天分两笔向戴某支付了65万元,一笔30万元,一笔是35万元,以今天的说法为准。按照他的意思,购房款的110万元中,45万元是戴某欠他的,所以房款他并没有支付110万元,只是支付了65万元。在这么重要的交易信息,按照常理来说,三方不可能出现如此重大的偏差,所以他们这个交易行为本身在结合庞某自述的这个房屋交易的一个过程,我们就发现,这个案件可能存在陈述不实,恶意串通的一个行为。为了证明交易的真实,法官让庞先生提供了2018年12月4日这天给戴某的转账记录。如果交易是真实的,那么在银行的流水中势必会有体现,这些就是庞先生向法院提供的银行流水。但是梳理下来,法官却发现并没有他所说的购房转账的记录,像他们之间本身就存在经济往来,所以他后期支付的钱究竟是房款或者双方之前款项的一个结算,整个交易的过程都难以资源起诉。不管是这个交易过程房屋的这个实际情况的一个勘察款项的一个支付,实际上双方都没有办法一一对应,而且这种陈述呢是先后发生了多自己一个变化,没有购房转账记录,两被告对于房款的说法又前后不一,也拿不出可以证明房屋买卖的手续。那么根据调查结果,法院做出了判决,被告陈某在明知房屋已经出售的情况下,并且将房屋产权证已经交付给买方的情况下,通过挂失补办,重新为后续的这个交易铺平了一些障碍。这种情况下,从法来讲,恶意已经是非常明显了,法院认定两被告恶意串通,损害了作为实际买房人苏某的一个合法权益,那么双方这种恶意串通的行为签署了房屋买卖合同,应当属于无效。一审判决后被告不服提起了上诉。2020年12月,两被告上诉被江苏省南京市中级人民法院驳回,一审判决得以维持,判决书已经生效,真的,我觉得就是有一种伸张正义的那种感觉,对苏先生夫妻二人胜诉,但是房子现在还在那位庞先生名下,要想让房子过户到自己名下,他们还有最关键的事情要做,那就是变更产权。我们已经帮他申请了,向法院提交了这个强制执行申请,让他尽快的这个更名到原产权人名下,如果你不去我们拿到法院的这个判决书,法院可以直接到房产交易中心,然后来进行更名,就是因为我们第一步的诉讼是不是更名回去了吗?

名下了吗?后面我们要依据我们和之间那个买卖合同要求他履行合同义务,因为已经满五年了,更名到我的名下,这样的话这个概念才真正的算大神的满意吗?买房有风险,这是今天的节目给人的教训,但其实做什么事儿没有风险呢?风险尤其是法律风险存在于我们生活的方方面面,需要您的小心和谨慎。做那些涉及大笔财产的买卖的时候,切不可想当然当然也不能掉以轻心。具体说到买房子一定要买产权清晰的,可以合法及时过户的房子到了您的名下,他才是您的。当然,如果出了问题,还有法律为我们保驾护航,好感谢收看这个说法,也欢迎您继续关注中央广电视总台央视综合频道的其他节目,再见。

来源:央视

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